1. 인구의 변화
상권변화에서 가장 큰 요인은 인구의 이동이다.
1991년 제1기 신도시 인구이동으로 인해 상권에도 많은 변화가 나타났는데
성인들을 위한 성인 유흥상권, 지역주민들을 위한 주거지 밀착상권,
지하철역과 연계된 역세권 상권, 백화점이나 대형마트를 매개체로
한 보조상권이 자리를 잡게 된다.
이러한 변화는 우리나라 상권의 형성과 변화과정의 모델로 자리 잡았다
과거에는 특정지역을 중심으로 다양하게 상권이 뭉쳐있었으나
신도시 이후에 상권에는 지역특성에 맞도록
지역밀착형의 상권으로 형성되어 있는 것이다.
2. 주거지의 변화
중년층 미만의 주거 민들이 모여있는 상권은 상권을 완성하여 번성도가 높은 반면,
중년층 노년층의 모여있는 상권은 축소, 번성도 또한 낮게 된다.
신축된 아파트도 노후화하고 새로운 주거지로 이동을 재우면
주변의 상권에도 변화를 가져오게 된다.
이렇게 변화를 가져오는 현상은 무엇일까?
미래소득에 대한 불확실성으로 이런 환경에서 노령화는 단계를 통한
상권의 축소가 되는 변화가 가장 클 것으로 보인다.
< 인구이동 >
서울시의 경우 2001년부터 2011년까지 지속적으로 인구의 감소현상이 강하게 나타나는데
특히 2010과 2011년에는 상당히 많은 인구가 빠져나갔다.
반면에 서울 인근지역인 경기도의 경우 정반대의 현상을 나타내고 있다.
지난 10년간 경기도는 꾸준히 인구가 증가하였고
1,809,217명이 증가하였다.
성남시의 인구유입은 2006년 이후에는 인구가 하락하기 시작하였는데,
역시 주택가격도 같이 하락하는 현상을 볼 수 있다.
<노후화 건물의 철거>
노후화된 주거시설의 철거는 일시적 상권의 축소와 소멸이 나타나게 되고
새로운 지역에 상권이 형성되는 과정 중 다른 곳으로
이동을 하거나 기존에 있는 상권도 뉴타운이 완성된 이후의 주거지역의 특성에 따라 상권이 변하게 된다.
< 주거지 주변환경의 변화 >
주거지 주변의 각종 정비사업은 주거지뿐만 아니라 상권에 도 많은 영향을 미치고 있다.
3. 대중교통의 발달과 변화
대중교통이 발달하면서 상권이 축소되거나 소멸될 수도 있다.
투자자들은 대중교통이 발달하면,
주변에 상권이 번성할 것으로 생각하지만 번성한 경우보다
축소된 경우가 더 많다는 것을 명심해야 한다.
다른 한편으로 쉽게 빠져나갈 수 있다는 뜻이다.
4. 도로 조건의 발달.
상권자체는 상업지 전체에서 변화를 가져오는 조건이지
갑자기 인구가 증가해서 형성되는 것은 아니다.
결국 하나의 상권이 발달하면은 다른 상권은 축소가 되던지 소멸되어야 하는 조건인 것이다.
따라서 도로의 발달은 소비자의 이동을 빠른 속도로 변화시켜주는 역할을 한다
5. 놀이 문화의 변화
미래에는 문화로 인해 상권이 발달 할 것으로 보인다.
홍대 상권의 경우 클럽이라는 놀이 문화로 인해 기존 시장이 사라지고
젊은이들의 패션과 유흥관련 산업이 발달하게 되었다.
상가 투자자와 창업자는 놀이 문화에 민감해질 필요가 있고
각지 역을 마케팅 도구로 활성화 시킬 수도 있어야 한다
6. 현대화된 상권의 출현
주거지역의 인구증가는 갑자기 인구가 증가하는 것이 아니라
다른 지역에서 유입이 되어야 가능한 것이다.
하나의 주거지역에서 인구를 채우고 그 지역의 상업지가 발달을 하려면
다른 지역에서 인구가 이동해 오는 것이기 때문에 인구를 빼앗기는 지역에서는
상권의 축소나 상권의 변화가 나타나게 된다는 제로섬의 개념을 가지고 있다
7. 입지 능력을 갖춘 상업시설의 등장
입지능력을 갖춘 상업시설 백화점 대형마트
패션 아울렛과 같은 상업용 건물로서 주변의 소비패턴을 바꾸어
인근 상업지역의 변화를 가져오는데,
상권들이 이러한 상업시설의 등장으로 한 순간에 소멸되거나 축소되기도 한다.
그 주변의 상권에 엄청난 충격을 주게 되는 것이다.
8. 터미널 및 지하철 종착지 변화
9. 관공서 및 대형기관 시설의 이동
과천종합청사로 인하여 과천상권은 크게 변하였다.
이상 9가지의 상권을 변화하게 하는 요인을 알아보았다..
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